Desde 1997, la normativa urbanística del Ayuntamiento de El Escorial prevé la creación de hasta cuatro Planes Especiales de mejora urbana para regularizar y modernizar diferentes zonas del municipio. En concreto, el tercero de ellos, se corresponde con el Plan Especial de Reforma Interior (PERI) de la zona de Montencinar.
Este Plan Especial está destinado a completar la urbanización que en su día los diferentes promotores no hicieron. Esto es una situación anómala que se ha dado en muchos desarrollos urbanísticos de España de los años 1960-1970, donde el promotor, una vez vendido el suelo, se desentiende de la urbanización de la zona, dejando a los vecinos la carga de asumir las obras necesarias para que sus parcelas sean solares y por lo tanto edificables.
Aunque ninguna de las áreas de Montencinar poseía unas normas de ordenación (Plan Parcial) aprobadas, el Ayuntamiento de El Escorial ha estado concediendo licencias de edificación para las parcelas desde finales de 1950 hasta hace escasos años, llegando con el paso del tiempo a la situación actual en la que la mayoría de las parcelas de Montencinar se encuentran edificadas a pesar de no contar con las obras de urbanización necesarias para ello.
El objetivo principal del Plan Especial de Reforma Interior de Montencinar es poner orden en el desarrollo urbanístico de la zona y dotarla de los servicios básicos necesarios. Por lo tanto, los Planes Especiales (y también los Planes Parciales) son las normas específicas a seguir para poder construir en el ámbito sobre el que se aplican. Para llevarlo a cabo, el Plan:
Existe 3 puntos a considerar cuando se ejecutan Planes Especiales, ya que en ellos se definen las responsabilidades de cada parte (propietarios y Ayuntamiento), así como los derechos y obligaciones:
La ejecución de Planes Parciales y Planes Especiales conlleva una serie de cesiones obligatorias de suelo por parte de los propietarios al Ayuntamiento. Se pueden distinguir dos tipos distintos de cesiones:
Esta última cesión también se conoce como «participación de la comunidad en las plusvalías» y es un mecanismo que busca que la comunidad se beneficie del incremento de valor que experimenta el suelo al pasar de no ser edificable a serlo, destinando parte de ese incremento a fines públicos.
Los Planes Especiales se pueden ejecutar mediante diferentes sistemas, aunque solo vamos a centrarnos en dos principales:
En cualquiera de los sistemas, son los propietarios del suelo los que deben cargar con los gastos de urbanización y ejecución del Plan. Por otro lado, el Ayuntamiento es el encargado de mantener las obras una vez recepcionadas.
Una vez el Plan Especial establece las normas y sabemos como se debe dividir el suelo de acuerdo a dichas reglas, es hora de repartir tanto las parcelas como los gastos de ejecutar el plan entre los propietarios que aportan suelo en el ámbito.
Para hacer este reparto, se redacta un Proyecto de Reparcelación, que simplemente es un documento de reparto (o equidistribución) de beneficios y cargas que:
Hay dos formas de repartir el suelo y los gastos:
Cuando se cambian las parcelas del ámbito para establecer otras distintas. Ejemplos:
Cuando se mantienen las parcelas originales sin hacer ningún cambio sobre ellas.
En este caso, simplemente se reparten los gastos de ejecutar el Plan.
Los gastos incluyen todo lo necesario para ejecutar el PERI: Además de los evidentes costes de construcción de las obras de urbanización, también se incluyen los gastos de gestión y de redacción de los Planes y los Proyectos, y si hace falta, también los de expropiación, demolición de construcciones incompatibles con la nueva normativa, etc.
Según el Proyecto de Reparcelación, aprobado en 2019, las cuentas son:
| RESUMEN DE CAPÍTULOS | PERI 3 |
|---|---|
| Obras de urbanización | 19.083.459,56 € |
| Cesiones 10% de suelo (en dinero): | 7.883.403,92 € |
| Total | 26.966.863,48 € |
Una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad para hacer oficial tanto el reparto de suelo como el de gastos.
Este paso es clave para actualizar la titularidad de cada parcela, registrar sus cargas y dotar al Proyecto de Reparcelación de base legal para poder cobrar las cuotas de urbanización. O dicho de otra manera: Sin la inscripción, nada cambia y el Ayuntamiento no puede exigir el pago de las cuotas a los propietarios, ni tampoco puede ejecutar el Plan Especial.
Para representar los derechos de todos los propietarios, se calcula su coeficiente de participación. Esto es el porcentaje que representan sobre el total del ámbito al ponderar su derecho a edificar en él.
Este último concepto tan denso se ve más claro con una analogía más sencilla:
Pues esto mismo es exactamente lo que sucede en Montencinar, solo que:
Un Proyecto de Urbanización es el documento técnico que detalla las obras necesarias para hacer realidad la transformación física de un área urbana.
Su función principal es llevar a la práctica lo establecido en el PERI, dotando al sector de las infraestructuras necesarias para que los terrenos adquieran la condición de solar edificable
Este proyecto técnico incluye muy detalladamente como se deben construir las obras de urbanización, así como los materiales a emplear, los métodos de construcción y los plazos de ejecución. Además, también incluye la documentación necesaria como: Planos detallados, memoria descriptiva, pliego de condiciones técnicas y el presupuesto exacto de ejecución de las obras.
A raiz de lo mal que se ha redactado el PERI y la deficiente ejecución del mismo, han surgido otros documentos que se deben tener en cuenta:
En el año 2021, el Ayuntamiento con el PP gobernando, contrató al despacho Arnaiz de urbanistas para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación. Sin embargo, tras intentarlo, el registrador lo rechazó debido a que el Proyecto de Reparcelación y el PERI contienen bastantes errores que lo impiden.
Ante este bloqueo, el Ayuntamiento solicitó a Arnaiz un análisis de todas las deficiencias a corregir para poder llevar a cabo la inscripcion con éxito
El informe contiene más de 40 páginas en las que se comentan y desgranan diversos problemas y contradicciones entre el PERI y el Proyecto de Reparcelacion pero las conclusiones se pueden resumir en que hay que volver atrás y contratar a técnicos que:
Por lo tanto, el PERI no podrá continuar adelante hasta que los puntos anteriores queden resueltos
Durante el breve cambio de gobierno en 2022, se recibieron las conclusiones del Informe Arnaiz, las cuales detallaban los fallos de inscripción en el Registro. A partir de ese momento, se comenzaron a tomar medidas para subsanar las deficiencias detectadas.
El primer paso consistió en realizar un levantamiento topográfico de la zona durante el comienzo del verano de 2022. Este trabajo permitió obtener un mapa detallado de la situación actual y conocer las dimensiones exactas de todas las parcelas.
No obstante, para culminar el primer paso, resulta imprescindible modificar el PERI y el PR, adaptando los mapas a la realidad física del terreno. Con este objetivo, también se reservó una partida de 140.000 € que el PP eliminó tras regresar al gobierno. Su postura actual es ignorar el Informe Arnaiz y negar la necesidad de cambios. Sin embargo, la realidad terminará imponiéndose, ya que el Registro no les permitirá avanzar sin subsanar estos errores.
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